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MIETRECHT

BERATUNG

Im Rahmen von Mietverhältnissen ist eine intensive und vorausschauende anwaltliche Beratung unabdingbar.

Gerade bei der Gestaltung von Mietverträgen ist sachkundiger Rat erforderlich, denn unvollständige oder rechtlich fehlerhaft gestaltete Verträge führen vielfach zu Streitigkeiten. Man denke nur an die sich mit gewisser Regelmäßigkeit ändernde Rechtsprechung zu den Renovierungskosten.

Hier ist anzumerken, dass die Verwendung von Vertragsmustern hiervor nicht immer schützt, da gerade Ihr Fall anders gelagert und deshalb eine Anpassung des Musters geboten sein kann. Vor allem bei Gewerbemietverträgen sollte aufgrund der langen Dauer des Vertrages Rechtssicherheit vorhanden sein.

    Mögliche Probleme ergeben sich etwa in folgenden Feldern:

  • Durchsetzung von Mietforderungen
  • Mängel der Mietsache
  • Räumung / Kündigung
  • Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Nebenkostenabrechnung
  • Mieterhöhung
  • Mängel der Mietsache.

ORDENTLICHE KÜNDIGUNG

Wenn ein Mieter ausziehen will, kann er das Mietverhältnis in der Regel mit der kurzen Kündigungsfrist des § 573c BGB beenden. Eine besondere Begründung benötigt er nicht.

Wesentlich mehr Begründungsbedarf erfordert die ordentliche Kündigung des Vermieters: Zunächst orientiert sich die Kündigungsfrist an der Dauer des Mietverhältnisses. Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate, nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate und nach acht Jahren Dauer neun Monate.

Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, was in der Kündigung explizit angegeben werden muss. § 573 Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder den "Eigenbedarf". Angesichts der hohen Anforderungen der Rechtsprechung sollte sich ein Vermieter für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung stets anwaltlicher Unterstützung versichern.

FRISTLOSE KÜNDIGUNG

Die meisten Mietverhältnisse funktionieren reibungslos. Vermieter und Mieter kommen aber nicht immer ihren Pflichten nach, weshalb es jeweils die Möglichkeit gibt, eine vorzeitige Beendigung herbeizuführen. Zu den Kündigungsgründen des § 543 BGB hat sich eine für den Laien unüberschaubare Rechtsprechung herausgebildet, weshalb es angebracht ist, sich beim Auftreten von Problemen umgehend anwaltlicher Unterstützung zu bedienen.

Am häufigsten sind Reibereien um das liebe Geld, also wenn die Miete nicht bezahlt wird. Hier kann der Vermieter den Mieter durch den Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges und Erhebung einer nachfolgenden Räumungsklage zunächst disziplinieren, denn wenn binnen zwei Monaten nach deren Zustellung die Rückstände beglichen werden und auch keine neuen mehr auftreten, kann der Mieter – bei Tragung aller Kosten – die Räumung abwenden.

Liegen die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzuges in den kommenden zwei Jahren wieder vor, kann sich der Mieter mit einer rückwirkenden Zahlung nicht mehr vor der Räumung schützen. Im gewerblichen Mietrecht sieht es anders aus: Hier gibt es die Chance der Abwendung der Räumung nicht.

RÄUMUNG

Wenn das zuständige Amtsgericht ein Urteil mit dem Inhalt gesprochen hat, dass die Wohnung zu räumen ist, kann der Gerichtsvollzieher mit dieser beauftragt werden. Im Regelfall verlangt dieser vom Vermieter einen umfangreichen Vorschuss, damit Möbelpacker und Lager bezahlt werden können.
Es gibt aber auch einen Weg, hohe Kosten zu vermeiden: Die sog. Berliner Räumung. Bei dieser verlangt der Gerichtsvollzieher nur den Auszug, danach werden die Schlösser ausgetauscht und das Vermieterpfandrecht an den Einrichtungsgegenständen ausgeübt. Diese Vorgehensweise empfiehlt sich insbesondere dann, wenn man Opfer von "Mietnomaden" geworden ist.

GEWERBLICHES MIETRECHT

Im Gewerbemietrecht kann die Vertragsfreiheit beinahe grenzenlos ausgeübt werden. Der Mieter genießt hier nicht den Schutz der sozialen Wohnraummietvorschriften des BGB.

Gewerbliche Mietverträge unterliegen lediglich einer Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, was zur Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln führen kann.

Die starren Renovierungsfristen etwa wurden vom BGH bei einem gewerblichen Mietvertrag für unwirksam erklärt. Es ist offensichtlich, dass bereits bei Ausarbeitung eines individuellen Mietvertrages, oder Anpassung eines Formularmietvertrages auf die individuellen Belange, anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden sollte.

Wir beraten Sie vor dem Abschluss von Verträgen über die Tragweite Ihrer Verpflichtungen, über Gestaltungsmöglichkeiten wie Konkurrenz- und Wertsicherungsklauseln etc. und können einen Vertrag optimal an Ihre Interessen anpassen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung vertreten wir gerne Ihre Interessen.

Bei Streitigkeiten in einem laufenden Mietverhältnisses geht es häufig um die Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache oder die Frage, wer den Mangel zu vertreten hat. Sogar Mängel, die von Dritten verursacht werden und auf die der Vermieter keinen direkten Einfluss hat und sie deshalb unter Umständen auch nicht selbst abstellen kann, können zur Minderung berechtigen. Deren Höhe hängt stets von den jeweiligen Beeinträchtigungen ab. Prinzipiell gilt hier: Je stärker der Mangel, desto mehr kann die Miete gemindert werden.

Autor: Rechtsanwalt Reinhold Dotterweich
Fachanwalt für Arbeitsrecht und Sozialrecht

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